Mi az elbirtoklás?
Sokan hallották már azt a mondatot, hogy:
„Ha valaki elég hosszú ideig használ egy ingatlant, az előbb-utóbb az övé lesz.”
Bár az állításnak van valóságalapja, az elbirtoklás a gyakorlatban jóval összetettebb jogintézmény annál, mint hogy „aki használja, az megszerzi”.
Mikor lehet valóban elbirtokolni egy ingatlant? Elég a használat? Mi szakítja meg az elbirtoklást? És mi történik akkor, ha csak egy telekrészt használ valaki?
Nézzük a legfontosabb szabályokat.
Az elbirtoklás a tulajdonszerzés egyik sajátos módja.
A törvény lehetővé teszi, hogy bizonyos feltételek fennállása esetén a birtokos akkor is tulajdonossá váljon, ha eredetileg nem ő volt a tulajdonos.
Ingatlan esetében az elbirtoklás főszabály szerint akkor következik be, ha valaki:
az ingatlant sajátjaként birtokolja,
birtoklása szakadatlan,
és ez az állapot legalább 15 évig fennáll.
Mit jelent az, hogy „sajátjaként birtokolja”?
Ez az egyik legfontosabb feltétel.
Nem elegendő például:
bérlőként használni az ingatlant,
szívességi használóként ott lakni,
vagy a tulajdonos engedélyével használni a területet.
Az elbirtokló úgy kell, hogy viselkedjen, mint egy tulajdonos:
gondozza az ingatlant,
kerítést épít,
fenntartja,
kizárólagosan használja,
és a külvilág felé is tulajdonosként jelenik meg.
Elég a 15 év?
Nem.
A 15 év csak az egyik feltétel.
A birtoklásnak végig szakadatlannak kell lennie, és az elbirtoklást nem szakíthatja meg olyan körülmény, amelyet a törvény kizáró okként nevesít.
Mi szakítja meg az elbirtoklást?
Az elbirtoklási idő újrakezdődik például akkor, ha a tulajdonos:
Bírósághoz fordul
Ha a tulajdonos pert indít az ingatlan kiadása érdekében, az elbirtoklás megszakad.
Tulajdonosi jogokat gyakorol
Például:
- birtokba lép,
- felszólítja a birtokost,
- intézkedik az ingatlannal kapcsolatban.
A birtokos elveszíti a birtokot
Ha a birtokos akaratán kívül elveszíti a birtokot, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, az addig eltelt idő nem számítható be.
El lehet birtokolni egy telekrészt?
Ez az egyik leggyakoribb tévhit.
Sokan úgy gondolják, hogy ha évtizedek óta használják a szomszéd kertjének egy részét, akkor automatikusan megszerzik annak tulajdonjogát.
A törvény azonban kimondja:
Ingatlan tulajdonjoga elbirtoklással nem szerezhető meg, ha az elbirtoklás csak a föld egy részére vonatkozik, és az ingatlan nem osztható meg.
Ezért minden esetben vizsgálni kell:
az ingatlan megoszthatóságát,
a helyi építési szabályokat,
a minimális telekméretet,
és a földhivatali lehetőségeket.
Hogyan lehet igazolni az elbirtoklást?
Az elbirtoklás önmagában attól még nem kerül be az ingatlan-nyilvántartásba, hogy eltelt az idő.
A gyakorlatban rendszerint bizonyítani kell:
a birtoklás kezdetét,
annak folyamatosságát,
a sajátkénti használatot,
valamint azt, hogy az elbirtoklást megszakító körülmény nem következett be.
Gyakori bizonyítékok:
tanúvallomások,
régi fényképek,
közüzemi számlák,
térképek,
földmérői dokumentációk.
Miért érdemes ügyvédhez fordulni?
Az elbirtoklási ügyek az ingatlanjog egyik legösszetettebb területét jelentik.
Egyetlen körülmény – például egy korábbi felszólítás vagy tulajdonosi intézkedés – akár teljesen kizárhatja az elbirtoklást.
Ezért célszerű már az eljárás elején megvizsgálni:
valóban fennállnak-e a törvényi feltételek,
milyen bizonyítékok állnak rendelkezésre,
és milyen eljárás vezethet a tulajdonjog rendezéséhez.
Ingatlanjogi segítség Egerben és környékén
Ha úgy véli, hogy egy ingatlan vagy telekrész elbirtoklásának feltételei fennállhatnak, vagy ilyen igénnyel szembesül tulajdonosként, érdemes még az eljárás megindítása előtt jogi tanácsot kérni.
Kapcsolódó cikkek:
Ingatlanjogi kérdésekkel vagy ingatlan adásvétellel, ingatlan ajándékozásával kapcsolatban keressen bizalommal.