Ügyvédként rendszeresen találkozom olyan helyzetekkel, amikor egy kis odafigyeléssel komoly későbbi problémák lettek volna megelőzhetők. Az alábbiakban összegyűjtöttem az ingatlanvásárlás leggyakoribb jogi buktatóit.
1. A tulajdoni lap hiányos vagy késedelmes ellenőrzése
Sokan csak akkor kérik le a tulajdoni lapot, amikor már megszületett a megállapodás. Ez sok esetben késő. A tulajdoni lapból derülhet ki többek között:
- ki az ingatlan tulajdonosa,
- van-e jelzálogjog,
- folyik-e végrehajtás,
- szerepel-e haszonélvezeti jog,
- van-e széljegy vagy folyamatban lévő eljárás.
Javaslat: A tulajdoni lapot már az ajánlattétel előtt célszerű ellenőrizni.
2. Nem megfelelően szabályozott foglaló
A foglaló sokszor automatikusan kerül szóba, de kevesen ismerik a jogi következményeit (lásd: foglaló vagy előleg). Ha az ügylet meghiúsul:
- a vevő bizonyos esetekben elveszítheti a foglalót,
- az eladó akár a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni,
- vita esetén komoly pénzügyi következmények merülhetnek fel.
Javaslat: Foglaló átadása előtt mindig tisztázni kell a feltételeket és a kockázatokat.
3. „Majd a bank mindent megold”
Hitelből történő vásárlás esetén gyakori tévhit, hogy a bank teljes körűen ellenőrzi az ügyletet. A bank elsődlegesen a saját kockázatát vizsgálja. Emellett a szerződésnek meg kell felelnie a finanszírozási elvárásoknak is. Egy pontatlan vagy hiányos szerződés:
- lassíthatja a folyósítást,
- pótlólagos módosítást tehet szükségessé,
- szélsőséges esetben veszélyeztetheti a hitelt.
Javaslat: Már a szerződés előkészítésénél célszerű figyelembe venni a banki szempontokat.
4. Birtokbaadás tisztázatlan feltételekkel
Sok vita abból ered, hogy a felek nem rögzítik pontosan:
- mikor történik a birtokbaadás,
- milyen állapotban kell átadni az ingatlant,
- ki viseli a rezsit addig,
- mi történik, ha csúszás van.
Javaslat: A birtokbaadás szabályait részletesen és egyértelműen kell rögzíteni a szerződésben.
5. Osztatlan közös tulajdon vagy rendezetlen használat
Különösen családi házak, udvarok, ikerházak esetén fordul elő, hogy a vevő nem önálló helyrajzi számú ingatlant vásárol, hanem osztatlan közös tulajdoni hányadot. Ilyenkor kiemelten fontos:
- van-e használati megállapodás,
- pontosan mely részek használhatók kizárólagosan,
- finanszírozható-e bankhitelből.
Javaslat: Ilyen ügyleteknél minden esetben indokolt előzetes jogi vizsgálat.
Ingatlanvásárlás: miért érdemes ügyvédet már az elején bevonni?
Sokan csak akkor keresnek ügyvédet, amikor már „megvan a vevő és az eladó”. Pedig a legtöbb probléma nem a szerződés aláírásakor, hanem azt megelőzően dől el. Egy időben bevont ingatlanjogász segíthet:
- a kockázatok feltárásában,
- a megfelelő szerződéses feltételek kialakításában,
- bank-kompatibilis szerződés elkészítésében,
- a vitás helyzetek megelőzésében.