Ingatlan értékesítése utáni adózás és az 5 éves szabály - 1.
Ingatlan eladásakor sok eladó elsősorban arra figyel, hogy mennyiért tudja értékesíteni a lakást, családi házat vagy telket. Legalább ilyen fontos kérdés azonban az is, hogy az eladás után kell-e személyi jövedelemadót fizetni.A köznyelvben ezt gyakran egyszerűen úgy emlegetik:„5 év után már adómentes az ingatlan eladása.”Ez a mondat alapvetően igaz lehet, de a részletszabályok nagyon fontosak. Nem mindegy, hogy mikor szerezte az eladó az ingatlant, hogyan szerezte, mennyiért adja el, milyen költségeket tud igazolni, és keletkezik-e egyáltalán adóköteles jövedelem.
Mikor kell adót fizetni ingatlan eladása után?
Mi az az "5 éves szabály"?
Az 5 éves szabály lényege, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelem adóköteles része az idő múlásával fokozatosan csökken.
A NAV tájékoztatója szerint az 5. évben a számított összeg már 0-ra csökken. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó az ingatlant legalább 5 éve szerezte, akkor főszabály szerint az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetni.
A szabály gyakorlati jelentősége hatalmas lehet.
Egy több tízmillió forintos ingatlannál akár több százezer vagy több millió forint adómegtakarítást is jelenthet, ha az értékesítés időzítése megfelelő.
Hogyan csökken az adóköteles rész az évek múlásával?
Az adózás szempontjából nem a teljes eladási ár után kell adót fizetni, hanem először meg kell állapítani az eladásból származó jövedelmet.
Ez leegyszerűsítve:
bevétel – elszámolható költségek = számított jövedelem
Ezt követően kell figyelembe venni, hogy a szerzés óta mennyi idő telt el.
A NAV gyakorlati táblázata alapján az adóköteles rész az évek múlásával csökken:
a szerzés évében és az azt követő évben: a számított jövedelem 100%-a adóköteles,
a második évben: 90%-a adóköteles,
a harmadik évben: 60%-a adóköteles,
a negyedik évben: 30%-a adóköteles,
az ötödik évben: 0%-a adóköteles.
Ezért az ingatlan eladásánál sokszor nemcsak az ár, hanem az időzítés is jelentős pénzügyi kérdés.
Példa: miért számít az időzítés?
Tegyük fel, hogy valaki 2022-ben vásárolt egy ingatlant 40 millió forintért, majd 2026-ban eladja 55 millió forintért.
Ha az elszámolható költségek levonása után 10 millió forint számított jövedelem marad, akkor nem feltétlenül a teljes 10 millió forint után kell adózni. Az adóköteles rész attól függ, hogy a szerzés éve és az eladás éve között mennyi idő telt el.
Ha az adott év alapján a számított jövedelemnek csak 30%-a adóköteles, akkor 10 millió forint helyett csak 3 millió forint lesz az adóalap, és ennek 15%-a lesz a fizetendő szja.
Ez a példában 450.000 Ft adót jelentene.
Ha viszont az eladó kivárja azt az évet, amikor az adóköteles rész már 0%, akkor nem keletkezik szja-fizetési kötelezettség.
Mi számít a szerzés időpontjána?
Az 5 éves szabály alkalmazásánál kulcskérdés a szerzés időpontja.
A NAV tájékoztatása szerint főszabály szerint azt az időpontot kell figyelembe venni, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést vagy okiratot a földhivatalhoz benyújtották.
Öröklés esetén azonban eltérő szabály érvényesül: a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
Ezért nem elegendő csak azt nézni, mikor került bejegyzésre a tulajdonjog. Az adózás szempontjából a szerzés időpontjának pontos meghatározása döntő lehet.
Milyen költségek csökkenthetik az adóalapot?
A NAV tájékoztatója szerint elszámolható lehet például:
az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg,
a megszerzéssel kapcsolatos kiadás, például illeték vagy ügyvédi költség,
az értéknövelő beruházás költsége,
az értékesítéssel kapcsolatos kiadás, például hirdetési díj vagy ügyvédi költség.
Fontos azonban, hogy ezeket a költségeket igazolni kell. Számla, szerződés, határozat vagy más bizonylat nélkül az elszámolás vitatott lehet.
Ezért érdemes az ingatlannal kapcsolatos iratokat hosszú távon megőrizni.
Kell-e adózni, ha nem keletkezett nyereség?
Nem.
Ha az eladásból nem keletkezik jövedelem, akkor nincs személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség.
Például ha az eladó az ingatlant 50 millió forintért szerezte, majd 50 millió forintért vagy annál kevesebbért adja el, és nincs adóköteles jövedelem, akkor főszabály szerint nincs szja.
Ugyanez igaz akkor is, ha a bevételt az elszámolható költségek teljes egészében lefedik.
Összegzés
Az ingatlan eladás utáni adózás egyik legfontosabb szabálya az 5 éves szabály.
Ha az eladó az ingatlant legalább 5 éve szerezte, főszabály szerint nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az értékesítés után. Ha azonban az eladás 5 éven belül történik, vizsgálni kell, hogy keletkezik-e adóköteles jövedelem, milyen költségek vonhatók le, és az eltelt idő alapján a jövedelem mekkora része adóköteles.
A megfelelő időzítés, a számlák és okiratok megőrzése, valamint az ügylet előzetes jogi áttekintése jelentős összegeket takaríthat meg.
Ingatlan eladás előtt áll ? Irodám segítséget nyújt az adásvételi szerződés előkészítésében, az ingatlanjogi kérdések áttekintésében, valamint abban, hogy az ügylet jogilag biztonságosan és kiszámíthatóan valósuljon meg.