A közös tulajdon sok esetben praktikus megoldásnak tűnik, a gyakorlatban azonban gyakran komoly konfliktusok forrása. Testvérek öröklés útján szereznek közösen egy ingatlant, volt házastársak maradnak tulajdonostársak, vagy befektetők vásárolnak együtt egy házat – és egy idő után felmerül a kérdés: hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont, ha a felek nem tudnak megegyezni? Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan működik a közös tulajdon megszüntetése megállapodással és bírósági úton.
A jó hír az, hogy a magyar jog alapján senki sem kényszeríthető arra, hogy tartósan közös tulajdonban maradjon.
Alapelv: bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését
A Polgári Törvénykönyv alapján bármelyik tulajdonostárs jogosult kérni a közös tulajdon megszüntetését. Ez azt jelenti, hogy akkor is bírósági úton rendezhető a helyzet, ha:
- a tulajdonostársak között folyamatos a vita,
- az egyik fél használja az ingatlant, a másik nem,
- az egyik eladná a részét, a másik ezt akadályozza,
- vagy egyszerűen megszűnt az együttműködés.
A közös tulajdon megszüntetése bírósági úton
1. Természetbeni megosztás – a legelsőként vizsgált megoldás
A bíróság elsősorban azt vizsgálja, hogy az ingatlan természetben megosztható-e. Például: egy nagyobb telek több önálló telekre osztható, egy kétlakásos ház külön bejárattal elkülöníthető, egy ingatlan társasházzá alakítható stb.
Ez a megoldás azért kedvező, mert minden tulajdonostárs önálló tulajdont kap.
2. Az egyik tulajdonostárs kivásárolhatja a másikat
Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a bíróság az ingatlant – megfelelő ellenérték fejében – egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az egyik tulajdonostárs megtarthatja az ingatlant, a másik pénzbeli ellenértéket kap. Ez különösen gyakori örökölt ingatlanoknál, vagy pl. örökösök közötti jogvitákban.
3. Árverés és az ingatlan értékesítése
Ha sem a megosztás, sem a kivásárlás nem lehetséges, a bíróság az ingatlan értékesítését rendelheti el. Ilyenkor az ingatlant árverésen értékesítik, a vételárat a tulajdoni hányadok arányában osztják fel. Fontos tudni, hogy a tulajdonostársakat ilyenkor is elővásárlási jog illeti meg.
A bíróság nem választhat mindenki által elutasított megoldást
A törvény kimondja, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Ez biztosítja, hogy a döntés ne legyen teljesen életszerűtlen vagy a felek számára elfogadhatatlan.
Miért érdemes a közös tulajdont inkább megállapodással rendezni?
Bár a jog lehetőséget ad arra, hogy a bíróság megszüntesse a közös tulajdont, a gyakorlatban ezek az eljárások rendszerint hosszadalmasak, költségesek és érzelmileg is megterhelők.
Sokan úgy gondolják, hogy a bíróság „egyszerűen eldönti”, kié legyen az ingatlan. A valóság azonban ennél jóval összetettebb.
A peres eljárás akár évekig is eltarthat
A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben gyakran számos vitás kérdést kell rendezni, ezért az eljárás elhúzódhat. Különösen akkor, ha a felek között már régóta fennáll a konfliktus, és több kapcsolódó igény is felmerül.
El kell számolni a korábbi ráfordításokkal
Gyakori, hogy az egyik tulajdonostárs felújította az ingatlant (pl. tetőt cserélt vagy korszerűsítette a fűtést), vagy egyéb jelentős beruházásokat végzett.
Ilyenkor a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy ezek a ráfordítások milyen mértékben növelték az ingatlan értékét, és a másik tulajdonostársnak kell-e ezért megtérítést fizetnie.
Sokszor igazságügyi szakértő kirendelése szükséges
A felek ritkán értenek egyet az ingatlan aktuális forgalmi értékében. Márpedig a kivásárlás, a használati jog értéke vagy az árverés kiinduló ára csak megfelelő értékbecslés alapján határozható meg.
Ezért a bíróság a legtöbb esetben igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki, amelynek költségét a feleknek kell megelőlegezniük.
Jelentős költségekkel kell számolni
A per során felmerülhet:
- illeték,
- ügyvédi munkadíj,
- szakértői díj,
- esetleges további bizonyítási költség.
Ezek együttesen jelentős terhet jelenthetnek, különösen nagyobb értékű ingatlanok esetén.
Közös tulajdon megszüntetése megállapodással – a legtöbb esetben a legjobb megoldás
Ha a felek között legalább minimális együttműködési készség fennáll, rendszerint célszerűbb a kérdést peren kívül rendezni.
Egy ügyvéd által készített megállapodás:
- pontosan rögzíti a kivásárlás vagy megosztás feltételeit,
- kezeli az esetleges ráfordítások elszámolását,
- biztosítja a földhivatali átvezetéshez szükséges okirati hátteret,
- és jelentős időt, költséget és idegeskedést takaríthat meg.
Sok esetben néhány tárgyalás és egy jól előkészített szerződés hatékonyabban és gyorsabban rendezi a helyzetet, mint egy több évig tartó per.
Közös tulajdon megszüntetése Egerben és környékén
Ha tulajdonostársával szeretné rendezni a közös tulajdon sorsát, érdemes már a folyamat elején jogi tanácsot kérni.
Segítek a felek közötti egyezség kialakításában, a szükséges szerződések elkészítésében, és ha kell, a bírósági eljárásban is képviselem. Keressen bizalommal!