A termőföld adásvétele sok szempontból eltér egy lakás, családi ház vagy építési telek adásvételétől. Míg egy hagyományos ingatlan adásvételi szerződés sok esetben viszonylag rövid idő alatt lezárható, addig a termőföld adásvétel több lépcsős, hatósági kontroll alatt álló folyamat.
A leggyakoribb kérdés ezért teljesen érthető:
mennyi ideig tart egy termőföld adásvétel?
A rövid válasz: általában több hónappal kell számolni. A pontos időtartam azonban függ az ingatlan jogi helyzetétől, az elővásárlási jogosultaktól, a hatósági eljárástól, valamint attól is, hogy minden szükséges nyilatkozat és melléklet megfelelően rendelkezésre áll-e.
A termőföld forgalma Magyarországon speciális szabályokhoz kötött. Ennek oka, hogy a jogalkotó a mezőgazdasági földet kiemelt jelentőségű vagyonelemként kezeli.
Termőföld esetén nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjanak a vételárban és aláírják a szerződést. Az ügyletet meghatározott esetekben hirdetményi úton közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal, és főszabály szerint mezőgazdasági igazgatási szerv általi jóváhagyásra is szükség lehet.
1. lépés: előzetes jogi ellenőrzés
A folyamat első és egyik legfontosabb része az ingatlan jogi állapotának ellenőrzése. Ilyenkor vizsgálni kell többek között: az ingatlan művelési ágát, a tulajdoni lap adatait, az esetleges terheket, a tulajdonosok számát, az osztatlan közös tulajdont, a földhasználati viszonyokat, valamint azt, hogy a vevő jogosult-e a föld megszerzésére.
Különösen fontos, hogy a földforgalmi szabályok nemcsak a nagyobb mezőgazdasági területekre vonatkozhatnak, hanem adott esetben kisebb területű, művelés alatt álló zártkerti ingatlanokra és a tanyaként nyilvántartott ingatlanokra is.
2. lépés: adásvételi szerződés elkészítése
Termőföld adásvételi szerződésnek speciális tartalmi követelményeknek kell megfelelnie.
A szerződésben nemcsak az alapvető adásvételi feltételeket kell rögzíteni, hanem többek között a vevő jogszabály által megkövetelt nyilatkozatait, vállalásait és az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos szabályokat is.
A pontatlan vagy hiányos szerződés komoly kockázatot jelenthet, mert a mezőgazdasági igazgatási szerv már az eljárás elején vizsgálja, hogy a szerződés megfelel-e az érvényességi és hatályosulási feltételeknek.
3. lépés: a szerződés megküldése – 8 napos határidő
4. lépés: előzetes hatósági vizsgálat – 15 nap
A mezőgazdasági igazgatási szerv először azt vizsgálja, hogy a szerződés alaki és tartalmi szempontból alkalmas-e az eljárás folytatására.
Ilyenkor a hatóság többek között azt nézheti, hogy:
megfelelőek-e a szerződés kötelező nyilatkozatai,
a vevő jogszerzése nem ütközik-e korlátozásba,
a szerződés nem tartalmaz-e jogszabálysértő rendelkezést,
és az ügylet közzétételre alkalmas-e.
A jogszabályi rendszer alapján ez az előzetes vizsgálati szakasz 15 napos határidőhöz kötött: a hatóság ezen belül dönthet a jóváhagyás megtagadásáról, vagy a szerződés közzétételre való alkalmasságáról.
5. lépés: hirdetményi közlés és elővásárlási jog – 30 nap
A termőföld adásvétel egyik legfontosabb sajátossága az elővásárlási jog.
A szerződés hirdetményi úton történő közlése az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati portálon történő közzététellel valósul meg.
Az elővásárlásra jogosultaknak 30 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésükre arra, hogy elfogadó jognyilatkozatot tegyenek. A határidő a kormányzati portálon történő közzétételt követő napon kezdődik. Ha az elővásárlásra jogosult ezen határidőn belül nem nyilatkozik, azt a törvény az elővásárlási jogról való lemondásnak tekinti.
Ez azt jelenti, hogy termőföld esetén az adásvétel nem kizárólag az eladó és az eredeti vevő megállapodásától függ. Előfordulhat, hogy egy elővásárlásra jogosult személy megfelelő nyilatkozattal belép a vevő helyére.
6. lépés: a jegyző továbbítja az iratokat – 8 nap
Az elővásárlási nyilatkozattételi határidő leteltét követően a jegyzőnek további feladata van.
A Földforgalmi törvény szerint a jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül iratjegyzéket készít a beérkezett jognyilatkozatokról, és az iratokat a jogszabály szerinti címzett részére továbbítja. Jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén ez jellemzően a mezőgazdasági igazgatási szerv felé történő továbbítást jelenti.
7. lépés: hatósági jóváhagyás – 60 nap
Ebben a szakaszban vizsgálható többek között:
a vevő szerzési képessége,
a földszerzési korlátozások betartása,
az elővásárlási sorrend,
az elfogadó nyilatkozatok érvényessége,
valamint az, hogy az ügylet megfelel-e a földforgalmi céloknak.
A mezőgazdasági igazgatási szerv az iratok vizsgálatát követően megkeresi a helyi földbizottságot; az agrárkamara 30 napon belül adja ki az állásfoglalását.
A Földforgalmi törvény szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv a jóváhagyásról – a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg kiállítja az adásvételi szerződéshez kapcsolódó záradékot.
8. lépés: földhivatali bejegyzés - 60 nap
A hatósági jóváhagyást követően kerülhet sor a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.
Ez már a folyamat utolsó szakasza.
Mennyi idővel érdemes számolni?
A konkrét jogszabályi határidők alapján már önmagában is jól látható, hogy a termőföld adásvétel nem néhány hetes ügyintézés. A gyakorlatban egyszerűbb esetben is reális lehet a 3–4 hónapos ügyintézés, összetettebb ügyekben pedig 5–6 hónap vagy ennél hosszabb időtartam sem kizárt.
Gyakori hiba: „ez csak egy kis zártkert”
Sokan úgy gondolják, hogy ha az ingatlan kis méretű vagy hétvégi telekként használják, akkor nem kell számolni a földforgalmi szabályokkal.
Ez tévedés.
Ha az ingatlan az ingatlan-nyilvántartás szerint földnek minősül, művelés alatt álló zártkerti ingatlanként szerepel, akkor az ügyletre alkalmazandók a speciális földforgalmi szabályok.
Ilyenkor nem az számít, hogy a felek mire használják az ingatlant, hanem az, hogy az ingatlan-nyilvántartásban milyen jogi minősítés szerepel.
Hogyan lehet csökkenteni az ügyintézési időt?
Érdemes már a szerződéskötés előtt tisztázni: pontosan milyen ingatlanról van szó, ki jogosult azt megszerezni, szükséges-e hatósági jóváhagyás,
van-e elővásárlási jogosulti kör,
milyen nyilatkozatokat kell a vevőnek megtennie, és milyen mellékletekre lesz szükség.
A termőföld adásvétel sikerének kulcsa a gondos előkészítés.
Összegzés
A termőföld adásvétel általában nem néhány hetes folyamat. A szerződéskötést követően közzétételi, elővásárlási, hatósági jóváhagyási és földhivatali szakaszok következhetnek.
A folyamat időigényes, de megfelelő jogi előkészítéssel kiszámíthatóbbá és biztonságosabbá tehető.
Ha termőföldet vagy zártkerti ingatlant vásárolna Egerben, Heves megyében vagy a környező településeken, érdemes már a folyamat elején ügyvédhez fordulni.
Irodám segítséget nyújt termőföld adásvételi szerződések elkészítésében, földforgalmi eljárásokban, és földhivatali ügyintézésben.