Ingatlan adásvétel során az egyik leggyakoribb kérdés, hogy a vevő által fizetett összeg foglaló vagy előleg. A két fogalom a mindennapi életben gyakran összemosódik, jogi szempontból azonban lényeges különbség van közöttük.
És ez a különbség akár több millió forint sorsát is eldöntheti.
Mi a foglaló?
A foglaló a szerződés teljesítését biztosító jogintézmény. A vevő a szerződés megkötésekor átad egy meghatározott összeget, amelynek különleges jogkövetkezményei vannak arra az esetre, ha az ügylet meghiúsul.
Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés
A vevő a foglalót elveszíti.
Ha az eladó hibájából hiúsul meg a szerződés
Az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
Ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért
A foglaló visszajár.
Mi az előleg?
Az előleg a vételár egy részének előzetes megfizetése.
Ha az adásvétel valamilyen okból meghiúsul, az előleg főszabály szerint egyszerűen visszajár a vevőnek – nincs olyan jogkövetkezménye, mint a foglalónak.
Foglaló: nem elég annak nevezni
Az összeg csak akkor minősül foglalónak, ha a felek ezt egyértelműen így rögzítik. A gyakorlatban ezért különösen fontos, hogy:
- a szerződés pontosan fogalmazzon,
- az összeg jogcíme egyértelmű legyen,
- és a felek tisztában legyenek a következményekkel.
Mi történik hitelből történő vásárlás esetén?
Az egyik leggyakoribb kérdés, hogy mi történik akkor, ha a vevő nem kapja meg a várt bankhitelt. Főszabály szerint ha a vevő nem kapja meg a vásárláshoz szükséges kölcsönt, és ezért nem tudja a vételárat megfizetni, az a foglaló elvesztéséhez vezethet. Ha meg tudja győzni az eladót, nem kizárt azonban az sem, hogy a felek abban állapodjanak meg, hogy az eladó visszaadja a foglalót (egy részét) akkor, ha a vevő nem kap kölcsönt. Erre az esetre az adásvételi szerződésben azonban kifejezetten ki kell térni! Ha Wekerle Plusz hitellel vásárol, a szerződés további buktatóit Wekerle Plusz-cikkünkben foglaltuk össze.
Miért fontos a megfelelő szerződés?
A foglaló és az előleg helyes alkalmazása a szerződés egyik legfontosabb eleme. Egy pontatlan megfogalmazás később komoly vitákhoz vezethet. Egy megfelelően előkészített szerződés:
- egyértelműen meghatározza az összeg jogi természetét,
- szabályozza a meghiúsulás eseteit,
- és csökkenti a későbbi jogviták kockázatát.
Ingatlan adásvétel előtt áll?
Akár vevőként, akár eladóként vesz részt az ügyletben, érdemes még a szerződés aláírása előtt tisztázni, hogy a fizetendő összeg foglalónak vagy előlegnek minősül-e.
Ingatlan adásvétel Egerben? Ingatlanjogászként segítek abban, hogy a szerződés minden lényeges kérdést pontosan és biztonságosan rendezzen.
