Mi történik, ha a vevő nem fizeti ki a vételárat?
Ingatlan adásvételi szerződés esetén az egyik legsúlyosabb szerződésszegés, ha a vevő a vételárat – vagy annak egy részét – nem fizeti meg határidőben. A gyakorlatban ez különösen akkor gyakori, ha bankhitelből történő vásárlás esetén hiánypótlást kér a pénzintézet, vagy akkor, ha a vevő saját ingatlanának eladásából kíván teljesíteni, és a vevő eladása csúszik.
Sokan úgy gondolják, hogy ilyen helyzetben az eladó „automatikusan” elállhat a szerződéstől. A jogi helyzet azonban ennél összetettebb.
Mikor esik késedelembe a vevő?
A Polgári Törvénykönyv alapján a kötelezett – jelen esetben a vevő – késedelembe esik, ha a szolgáltatást annak esedékességekor nem teljesíti.
A vevő késedelme esetén az eladó elsődlegesen továbbra is követelheti a teljesítést. A legtöbb esetben az eladó elsődleges érdeke továbbra is az, hogy az ügylet teljesedésbe menjen, és a vételár megfizetésre kerüljön.
Mikor lehet elállni a szerződéstől?
A Ptk. alapján az eladó akkor állhat el a szerződéstől, ha a vevő szerződésszegése következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt.
Ennek menete általában az, hogy az eladó ilyenkor:
felszólítja a vevőt teljesítésre,
megfelelő póthatáridőt ad,
és közli, hogy eredménytelen eltelt esetén eláll.
Például:
„Felhívom, hogy a fennmaradó vételárrészt 8 napon belül fizesse meg, ellenkező esetben a szerződéstől elállok.”
Ha a póthatáridő is eredménytelenül telik el a törvény szerint az eladó automatikusan elállhat,
és nem kell bizonyítania, hogy a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt.
Miért fontos a póthatáridő?
A gyakorlatban különösen jelentős a megfelelő póthatáridő biztosítása.
A törvény alapján ugyanis az eladó elállhat a szerződéstől, ha megfelelő póthatáridőt tűzött,
és a vevő ezen belül sem teljesített. Ezért rendkívül fontos, hogy: a felszólítás megfelelő tartalmú legyen, egyértelmű teljesítési határidőt tartalmazzon, és igazolható módon kerüljön közlésre. Egy hibás vagy pontatlan felszólítás később komoly jogvitákhoz vezethet.
Mi történik a foglalóval?
Ha a szerződés foglalót tartalmazott, annak sorsa különösen fontos lehet.
Amennyiben a szerződés a vevő érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg az eladó a foglalót rendszerint megtarthatja. Ez azonban mindig az adott ügy és szerződés pontos tartalmának függvénye.
Mi a helyzet a kötbérrel?
A felek az ingatlan adásvételi szerződésben késedelmi kötbért is kiköthetnek arra az esetre, ha a vevő nem teljesíti határidőben fizetési kötelezettségét, vagy az eladó késedelembe esik például a birtokbaadással.
A késedelmi kötbér lényege, hogy a késedelem esetén a szerződésszegő fél meghatározott pénzösszeg megfizetésére köteles, anélkül, hogy a másik félnek külön bizonyítania kellene a ténylegesen bekövetkezett kárát.
A kötbért általában napi összegben szokták meghatározni, azzal, hogy annak maximális mértékét is célszerű rögzíteni.
Fontos, hogy a kötbér nem helyettesíti a teljesítést: a jogosult főszabály szerint a kötbér mellett továbbra is követelheti a szerződés teljesítését is.
Hitelből történő vásárlás esetén különösen fontos a megfelelő szerződés
A legtöbb mai ingatlanügylet valamilyen banki finanszírozással történik. Ezeknél az adásvételeknél a gyakorlatban gyakran szerepel ehhez hasonló rendelkezés:
„A felek megállapodnak, hogy a finanszírozó bank javára benyújtott jelzálogjog-bejegyzési kérelem benyújtását, illetve a kölcsön folyósítását követően a szerződéstől való elálláshoz vagy annak közös megegyezéssel történő megszüntetéséhez a finanszírozó bank előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges.”
Ingatlan adásvétel előtt áll?
Akár eladóként, akár vevőként vesz részt az ügyletben, érdemes már a szerződés előkészítése során ügyvédhez fordulni.
Ingatlanjogi ügyvédként segítek olyan adásvételi szerződés elkészítésében, amely megfelelően védi a felek érdekeit és kezeli a nemfizetésből eredő jogi kockázatokat is.
