Ingatlanvásárlás előtt az egyik legfontosabb kérdés, hogy az ingatlan tulajdoni lapján szerepel-e valamilyen teher. Ilyen lehet például banki jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy végrehajtási jog.
Sok vevő ilyenkor megijed, pedig egy terhelt ingatlan adásvétele önmagában nem lehetetlen. A lényeg az, hogy a tehermentesítés pontosan, ellenőrizhetően és jogilag biztonságosan történjen.
Mit jelent a tehermentesítés?
A tehermentesítés azt jelenti, hogy az adásvétel során az ingatlan tulajdoni lapjáról törlésre kerülnek azok a jogok vagy terhek, amelyek a vevő tulajdonszerzését vagy az ingatlan későbbi használatát korlátozhatják.
Ilyen teher lehet különösen:
- banki jelzálogjog,
- elidegenítési és terhelési tilalom,
- végrehajtási jog,
- adótartozáshoz vagy más követeléshez kapcsolódó teher.
Megvehető-e jelzáloggal terhelt ingatlan?
Igen, a jelzáloggal terhelt ingatlan megvásárolható, de az adásvételi szerződésben pontosan rendezni kell, hogyan történik a tartozás kiegyenlítése és a jelzálogjog törlése.
A gyakorlatban gyakori megoldás, hogy a vételár egy részét nem közvetlenül az eladó kapja meg, hanem az eladó bankja részére kell megfizetni. A bank a tartozás rendezése után kiadja a törlési engedélyt, amely alapján a jelzálogjog törölhető az ingatlan-nyilvántartásból.
Miért fontos a banki tartozásigazolás?
A vevőnek pontosan tudnia kell, hogy mekkora tartozás terheli az ingatlant, és milyen feltételekkel törölhető a jelzálogjog.
Ezért az adásvételi szerződés megkötése előtt célszerű beszerezni az eladónak a banki tartozásigazolást. Ez tartalmazza többek között:
- a fennálló tartozás összegét,
- a teljesítés módját,
- a bankszámlaszámot,
- és azt, hogy a bank milyen feltételekkel adja ki a törlési engedélyt.
Enélkül a vevő nem látja pontosan, hogy a vételárból mennyit kell a tehermentesítésre fordítani.
Ki fizeti a jelzálog törlésének költségét?
Főszabály szerint, ha az eladó tehermentes ingatlan átruházását vállalta, akkor az eladó köteles gondoskodni arról, hogy a vevő tehermentes tulajdont szerezzen.
Ezért a jelzálogjog törlésével kapcsolatos költségek általában az eladót terhelik, kivéve, ha a felek ettől eltérően állapodnak meg.
A szerződésben érdemes egyértelműen rögzíteni:
- ki fizeti a banki tartozást,
- ki viseli a törlés költségeit,
- mikor kerül kiadásra a törlési engedély,
- és mikor fizethető ki az eladó részére a vételár fennmaradó része.
Miért fontos a fizetési sorrend?
Terhelt ingatlan vásárlásakor nem mindegy, hogy a vételárat milyen sorrendben fizetik ki.
A legnagyobb kockázat az, ha a vevő jelentős összeget fizet az eladónak úgy, hogy közben a jelzálogjog vagy más teher törlése nincs megfelelően biztosítva.
Egy jól elkészített adásvételi szerződés pontosan meghatározza:
- a vételárrészek összegét,
- azok címzettjét,
- a bank felé történő fizetés határidejét,
- a törlési engedély beszerzésének módját,
- és azt, mi történik, ha a tehermentesítés elakad.
Ez különösen fontos banki hiteles vásárlásnál, mert a vevő bankja is csak jogilag rendezett tehermentesítési folyamat mellett fogadja el az ügyletet.
Mi a helyzet végrehajtási jog esetén?
A végrehajtási jog komolyabb kockázatot jelent, mint egy hagyományos banki jelzálog, mert ilyenkor már végrehajtási eljárás van folyamatban az eladóval szemben.
Ilyen esetben a szükséges igazolást jellemzően az eljáró önálló bírósági végrehajtó adja ki. Ez tartalmazza, hogy mekkora összeg szükséges a végrehajtási jog törléséhez, és hová kell a tartozást megfizetni.
A gyakorlatban a vételár megfelelő része ilyenkor nem az eladóhoz, hanem a végrehajtó által megjelölt számlára kerül. A tartozás rendezése után a végrehajtó intézkedik a végrehajtási jog törléséhez szükséges okirat kiadásáról vagy a törlés kezdeményezéséről.
A végrehajtási jog törlésével kapcsolatos költségek az eladót terhelik, mivel a teher az eladó tartozása miatt került bejegyzésre.
Mi történik, ha az ingatlan már árverésre van kitűzve?
Ha az ingatlan már árverésre van kitűzve, akkor nem elegendő egy egyszerű adásvételi szerződésben gondolkodni. Ilyenkor haladéktalanul az eljáró végrehajtóhoz kell fordulni.
A végrehajtótól kell tisztázni:
- mekkora a teljes tartozás,
- milyen végrehajtási költségek merültek fel,
- van-e több végrehajtást kérő,
- elegendő-e a vételár a tartozások rendezésére,
- és van-e lehetőség árverésen kívüli, de árverési vétel hatályával történő értékesítésre.
A végrehajtási törvény alapján a végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára, az általuk meghatározott vevő részére, árverésen kívül, de árverési vétel hatályával is eladhatja. Erre akkor lehet lehetőség, ha a vételárból a végrehajtási költségek és a jogosultak követelései rendezhetők.
Fontos, hogy ez már nem hagyományos, egyszerű piaci adásvétel. Ilyenkor a végrehajtó közreműködése, a pontos határidők és a vételár biztonságos megfizetése kulcskérdés.
Mire figyeljen a vevő?
Terhelt ingatlan vásárlásakor a vevőnek különösen fontos ellenőriznie:
- a friss tulajdoni lapot,
- a banki tartozásigazolást,
- a törlési engedély feltételeit,
- végrehajtási jog esetén a végrehajtói igazolást.
A vevőnek jelentős összeget csak akkor célszerű fizetnie, ha a tehermentesítés menete, az összegek, a határidők és a törléshez szükséges okiratok előzetesen tisztázottak.
Összegzés
Jelzáloggal vagy végrehajtási joggal terhelt ingatlan is megvásárolható, de az ügylet fokozott körültekintést igényel.
A legfontosabb, hogy a szerződés pontosan szabályozza:
- milyen teher van az ingatlanon,
- ki felé kell fizetni,
- ki viseli a törlés költségét,
- milyen okirat alapján törölhető a teher,
- és mi történik, ha a tehermentesítés elakad.
Ha pedig az ingatlan már árverésre van kitűzve, első lépésként az eljáró végrehajtóval kell egyeztetni.
Külső hasznos forrás
1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról – Nemzeti Jogszabálytár
Kapcsolódó cikkek
- Az ingatlanvásárlás leggyakoribb jogi buktatói
- Mi történik, ha a vevő nem fizeti ki a vételárat?
- Foglaló vagy előleg? Nem mindegy.
- Birtokbaadás ingatlan adásvételnél: mikor adható át a kulcs?
Gyakran ismételt kérdések
Meg lehet venni jelzáloggal terhelt ingatlant?
Igen, de a szerződésben pontosan szabályozni kell a tartozás kiegyenlítését és a jelzálogjog törlését.
Ki fizeti a jelzálog törlésének költségét?
Általában az eladó, ha tehermentes ingatlan átruházását vállalta.
Mi történik végrehajtási jog esetén?
A végrehajtó igazolása alapján kell megállapítani a fizetendő összeget, és a vételár megfelelő részét a végrehajtó által megjelölt számlára kell teljesíteni.
Mi van, ha az ingatlan már árverésre van kitűzve?
Ilyenkor elsőként az eljáró végrehajtóhoz kell fordulni, mert az ügylet csak a végrehajtási eljárás szabályainak figyelembevételével rendezhető biztonságosan.
Ingatlanvásárlás előtt áll?
Ha az ingatlan tulajdoni lapján jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy végrehajtási jog szerepel, különösen fontos a pontos jogi előkészítés.
Irodám segítséget nyújt ingatlan adásvételi szerződések elkészítésében, tehermentesítési folyamatok jogi rendezésében és banki hiteles ügyletek lebonyolításában Egerben és környékén.