Amikor ingatlant vásárolunk, eladunk vagy akár csak ellenőrizni szeretnénk egy ingatlan jogi helyzetét (hiteles tulajdoni lap a Földhivatal Online felületen is kérhető), a legfontosabb dokumentum a tulajdoni lap. Ez nem pusztán egy „papír”, hanem az ingatlan jogi személyi igazolványa: minden lényeges adat, jog és teher itt jelenik meg. Ebben a cikkben bemutatom, mit tartalmaz a tulajdoni lap, és mire kell különösen figyelni.
A tulajdoni lap felépítése – 3 rész, 3 külön világ
A tulajdoni lap három fő részből áll, és mindegyik más-más kérdésre ad választ:
I. rész – „Milyen az ingatlan?”
Ez a rész az ingatlan alapadatait tartalmazza, például:
- hol található az ingatlan (település, cím),
- helyrajzi szám,
- területnagyság,
- művelési ág (pl. szántó, kivett lakóház stb.),
- az ingatlan jogi jellege,
- az épület rendeltetése.
Egyszerűen fogalmazva: ez a rész mondja meg, hogy mit veszünk meg valójában.
II. rész – „Ki a tulajdonos?”
Ez a rész tartalmazza:
- a tulajdonos(ok) adatait,
- tulajdoni hányadot (pl. 1/1, 1/2–1/2),
- a tulajdonszerzés jogcímét (adásvétel, öröklés stb.).
Ez a rész válaszolja meg kitől vesszük meg az ingatlant, és valóban ő jogosult-e eladni.
III. rész – „Van-e teher vagy kockázat?”
Ez a legfontosabb rész jogi szempontból. Itt található minden olyan jog és tény, ami korlátozza vagy befolyásolja az ingatlan jogi sorsát, például:
- jelzálogjog (hitel),
- haszonélvezeti jog,
- végrehajtási jog,
- elidegenítési és terhelési tilalom,
- elővásárlási jog,
- folyamatban lévő eljárások.
Ez a rész válaszolja meg: „tiszta-e” az ingatlan? Wekerle Plusz hitellel történő vásárlásnál ez különösen fontos: haszonélvezettel terhelt lakásra a hitel főszabály szerint nem vehető igénybe. Erről Wekerle Plusz-cikkünkben írtunk részletesen.
Mi az a széljegy, és miért fontos?
A tulajdoni lapon szerepelhetnek úgynevezett széljegyek is. Ez azt jelenti, hogy már benyújtottak egy kérelmet (pl. adásvételt), de még nincs véglegesen bejegyezve. Ez kritikus információ, mert akár az is lehet, hogy az ingatlan „már el van adva”, csak még nem látszik véglegesen, vagy valamilyen teher bejegyzése van folyamatban.
Társasházi tulajdoni lap: törzslap és különlap
Társasházi lakás vásárlásakor fontos tudni, hogy van egy törzslap (az egész épület) és egy különlap (a konkrét lakás). A különlapon szerepel:
- a lakás adatai,
- a tulajdonos,
- a lakáshoz tartozó tulajdoni hányad a közös részekből.
Ez azt jelenti, hogy amikor társasházi lakást veszel, nem csak a lakást, hanem a közös tulajdon egy részét is megveszed.
A tulajdoni lap nem csak adatlap, hanem jogi kockázati térkép: három része együtt ad teljes képet. Egy jól értelmezett tulajdoni lap biztonságot ad, egy félreértett viszont komoly jogvitákhoz vezethet.
Hogyan olvassa a tulajdoni lapot?
A mai, elektronikus tulajdonilap-másolatot öt részben mutatjuk be egy mintán: mit jelent az egyes rész, és mire figyeljen vásárlás előtt. A mintán szereplő nevek, számok és címek kitaláltak.
1 / 5
A fejléc: ki adta ki, mikor, melyik ingatlanról
A fejléc mutatja, melyik földhivatal adta ki a másolatot, mikor, és melyik ingatlanról szól. Az ingatlant a helyrajzi szám azonosítja, nem a postai cím. Előtte áll, hogy az ingatlan belterületen, külterületen vagy zártkertben van.
A teljes másolat a már törölt bejegyzéseket is tartalmazza, ezek szürke, áthúzott mezőben jelennek meg. A szemle másolat csak a ma is fennálló bejegyzéseket mutatja. A lila „Elektronikusan hitelesítve” jelzés az e-hiteles másolatot jelöli.
Mire figyeljen?
A tulajdoni lap egy adott nap állapotát mutatja. Aláírás előtt mindig frissen kell lekérni.
12345/2009.03.02 AZ INGATLAN ADATAI, ALRÉSZLET ADATOK Alrészlet jele–Művelési ág / Kivett megnevezésKivett / lakóház, udvarMinőségi osztály0Terület (ha nm)720Kataszteri jövedelem (AK)0
2 / 5
Az I. rész: az ingatlan adatai
Az I. rész az ingatlan adatait tartalmazza. A „Kivett” megnevezés azt jelenti, hogy a földet kivonták a mezőgazdasági művelés alól, például lakóház, udvar vagy beépítetlen terület céljára. A mintán 720 négyzetméteres lakóház és udvar szerepel.
A művelési ág (szántó, szőlő, gyümölcsös, legelő), a minőségi osztály és a kataszteri jövedelem termőföldnél és zártkertnél fontos, mert ezektől függ, milyen szabályok szerint lehet adásvételt kötni. Társasházi lakásnál itt szerepel a lakás alapterülete és a közös tulajdonból járó hányad.
Mire figyeljen?
Egyezik-e a valóság a tulajdoni lappal? Ha a házat bővítették, de ez nincs feltüntetve, vagy a terület nem stimmel, azt szerződés előtt rendezni kell, mert a bank és a későbbi vevő is ezt nézi.
23456/2009.04.15Törlő határozat
34567/2/2019.06.03 Tulajdonjog Jogállás: TULAJDONOS
Tulajdoni hányad: 1/1
Jogcím: vétel, 23456/2009.04.15
Név: Minta József, Születési év: 1952, Anyja neve: Példa Ilona 3. Bejegyző határozat, érkezési idő:
34567/2/2019.06.03 Tulajdonjog Jogállás: TULAJDONOS
Tulajdoni hányad: 1/2
Jogcím: vétel
Utalás: II/2
Név: Minta Péter, Születési év: 1980, Anyja neve: Példa Mária
Jogosult címe: 3300 EGER, Minta utca 12. 4. Bejegyző határozat, érkezési idő:
34567/2/2019.06.03 Tulajdonjog Jogállás: TULAJDONOS
Tulajdoni hányad: 1/2
Jogcím: vétel
Utalás: II/2
Név: Minta Anna, Születési név: Teszt Anna, Születési év: 1982, Anyja neve: Próba Erzsébet
Jogosult címe: 3300 EGER, Minta utca 12.
3 / 5
A II. rész: a tulajdonosok
A II. részből derül ki, kik a tulajdonosok, mekkora hányadban, és milyen jogcímen szerezték az ingatlant (például vétel, öröklés, ajándékozás). A tulajdonost a neve mellett a születési éve és az anyja neve azonosítja.
Minden bejegyzés külön mezőben, sorszámmal szerepel. A bal felső sarokban a bejegyző határozat száma és a kérelem érkezési ideje áll. Ha a jogot később törölték, a jobb oldalon megjelenik a törlő határozat, és a mező szürke lesz. A mintán Minta József volt az előző tulajdonos, tőle vásárolt 2019-ben a mai két tulajdonos.
Az „Utalás: II/2” azt jelenti, hogy a bejegyzés a II. rész 2. sorszámú bejegyzésére vonatkozik, vagyis innen látszik, kitől szerezték a tulajdont.
Mire figyeljen?
Az eladó valóban tulajdonos-e, és ha többen vannak, mindenki aláírja-e a szerződést. Egy tulajdonostárs a többiek nélkül csak a saját hányadát adhatja el.
45678/2009.05.20Törlő határozat
34570/2019.06.10 Jelzálogjog 6 000 000 FT, azaz hatmillió forint kölcsön és járulékai erejéig
Név: PÉLDA BANK NYRT. 3. Bejegyző határozat, érkezési idő:
34568/2019.06.03 Jelzálogjog 18 000 000 FT, azaz tizennyolcmillió forint kölcsön és járulékai erejéig
Utalás: II/3-4
Név: MINTA BANK ZRT.
Jogosult címe: 1000 BUDAPEST, Minta tér 1. 4. Bejegyző határozat, érkezési idő:
34568/2019.06.03 Elidegenítési és terhelési tilalom a bejegyzett jelzálogjog biztosítására
Utalás: III/3
Név: MINTA BANK ZRT.
4 / 5
A III. rész: terhek és jogok
A III. részben szerepelnek azok a jogok és tények, amelyek terhelik az ingatlant: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti jog, végrehajtási jog, elővásárlási jog, vételi jog, valamint az önálló szöveges bejegyzések (például egy megnevezés változása).
A mintán a szürke, áthúzott mező egy régi, már visszafizetett és törölt hitel. A ma is fennálló jelzálogjog „Utalás: II/3-4” jelzése mutatja, hogy a II. rész 3. és 4. sorszámú tulajdonosainak hányadát terheli. A tilalom „Utalás: III/3” jelzése pedig azt, hogy ez a 3. sorszámú jelzálogjogot biztosítja.
A jelzálogjog önmagában nem akadálya az eladásnak: a szerződésben rögzítjük, hogy a vételár egy részéből a bank tartozását fizetik ki, és a bank kiadja a törlési engedélyt. Itt szerepelhet a haszonélvezeti jog és a haszonélvező személye is. Ha tehermentes ingatlant szeretne szerezni, a szerződéshez a haszonélvezőre is szükség lesz, mert le kell mondania erről a jogáról.
Mire figyeljen?
Végrehajtási jog vagy ismeretlen jogosult esetén ne fizessen foglalót, amíg ügyvéd át nem nézte. A tehermentesítés menetét mindig a szerződésben kell rendezni.
5 / 5
A záradék: mitől hiteles a másolat
A záradék két fontos dolgot mond. Az egyik, hogy a másolat a kiadást megelőző napig mutatja az adatokat. A másik, hogy az e-hiteles tulajdoni lap csak elektronikus fájlként hiteles: ha kinyomtatja, a papír már nem bizonyító erejű. A banknak és az ügyvédnek ezért a PDF-fájlt kell továbbítani.
Ha az ingatlanra olyan kérelem érkezett a földhivatalhoz, amelyet még nem bíráltak el, a tulajdoni lap ezt is jelzi (széljegy). Az ilyen folyamatban lévő ügyet szerződés előtt mindig tisztázni kell.
Hiteles tulajdoni lapot ügyfélkapuval ingyenesen is lekérhet, ügyvéd pedig elektronikusan szerzi be a szerződéskötéshez.
Mire figyeljen?
Egy hetekkel korábbi tulajdoni lap már nem mutatja a közben beérkezett kérelmeket.
Ellenőrizzük az Ön ingatlanának tulajdoni lapját?
Adásvétel előtt átnézzük, és megmondjuk, mi a teendő a terhekkel.
Általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsnak. A minta az elektronikus tulajdonilap-másolat szerkezetét egyszerűsítve mutatja be.