Közös udvar, ikerház: Miért életmentő a használati megosztási szerződés?
Ikerházat vásárolni, hangulatos, közös udvaros lakást keresni a belvárosban, vagy új építésű ingatlanba költözni nagyszerű döntés. Van azonban egy jogi kifejezés, amivel a vevők többsége az ingatlanközvetítőnél vagy a banki hitelügyintézőnél találkozik először, és gyakran fejtörést okoz: ez az osztatlan közös tulajdon.
De mit jelent ez a valóságban? Tényleg közös a szomszéddal minden négyzetcentiméter? Hogyan változtak a földhivatali szabályok, miért kötelező a hivatalos vázrajz, és miért utasítja el a bank a hitelt, ha nincs egy speciális ügyvédi okirat a kezünkben? Ingatlanjogász szakértőként ebben a cikkben tisztába tesszük a legfontosabb, legfrissebb tudnivalókat.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon a gyakorlatban?
Amikor ársasházi lakást vásárol, Ön egy önálló albetétet vesz meg (saját helyrajzi számmal). Ezzel szemben az ikerházak, sorházak vagy a klasszikus belvárosi közös udvaros házak döntő többsége egyetlen közös helyrajzi számon fekszik.
Jogi értelemben az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az ingatlannak természetben nincsenek leválasztott határai: a telek, a tető, sőt, elméletileg a falak is közösek, a tulajdonostársak pedig meghatározott eszmei hányaddal (például 1/2–1/2 arányban) rendelkeznek.
A valóságban Ön persze csak a saját lakrészét és a saját udvarát szeretné használni, a szomszédtól teljesen függetlenül. Ahhoz, hogy ez jogilag is tiszta, a bankok számára elfogadható és támadhatatlan legyen, kötelező egy precíz használati megosztási szerződés.
Hogyan néz ki egy használati megosztás?
Hogyan néz ki egy használati megosztás?
A professzionális szerződésnek az alábbiakat tartalmaznia kell:
1. A kizárólagos és közös használatú részek pontos meghatározása: Centiméterre pontosan rögzíteni kell, ki melyik lakást, és a kert melyik részét használhatja kizárólagosan, és mi az, ami közös (pl. a gépkocsibejáró).
2. Mellékelt változási vázrajz / térképmásolat: A szerződés elválaszthatatlan része egy grafikus vázrajz, amelyen színekkel körbe van határolva a megosztás.
3. Közművek és mérőórák helyzete: Különösen a régi egri építésű ingatlanoknál gyakori a közös főóra. A szerződésben rögzíteni kell az almérők alapján történő elszámolás rendjét.
Miért nem ad a bank hitelt használati megosztási szerződés nélkül?
Ha az ingatlanszerzéshez banki hitelt, esetleg CSOK Pluszt szeretne igénybe venni, a pénzintézetek az első lépésben fogják kérni a használati megosztási szerződést.
A bankok logikája egyszerű: ha Ön nem fizeti a hitelt, a banknak tudnia kell, hogy pontosan melyik lakrészt és kertrészt vonhatja végrehajtás alá, és mit értékesíthet. Egy precíz, ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés nélkül az ingatlan a bank számára fedezetként értékelhetetlen, így a hitelbírálat azonnal elutasítással végződik.
Óriási változás: A használati jog bejegyzése a földhivatalba!
Sokáig az a tévhit élt a köztudatban, hogy a használati megosztás csak egy „belső” papír a felek között, amit a földhivatal nem tart nyilván. Ez ma már nincs így! A hatályos jogszabályok szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az egész ingatlanra, vagy annak természetben meghatározott (vagy területnagyságban kifejezett) részére be lehet – és a teljes biztonság érdekében be is kell – jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
A földhivatali bejegyzés során a határozatban pontosan feltüntetik:
A megosztás jellegét (hogy az térbeli vagy időbeli használatra vonatkozik-e),
Valamint a használati jog megosztásának alapjául szolgáló okiratot.
A törvény szerint ez az okirat leggyakrabban a tulajdonostársak egyhangú megállapodása (vagy határozata), de alapulhat szótöbbséges határozaton, bírósági döntésen vagy társasház alapító okiratán is.
Ki kérheti a bejegyzést? Ha adásvételhez kapcsolódóan egyhangú megállapodást kötünk, akkor valamennyi tulajdonostársnak együtt kell kérnie a használati jog bejegyzését a Földhivataltól. Ezzel a lépéssel a használati megosztás harmadik személyekkel szemben is teljesen nyilvános és hatályos lesz, ami a létező legmagasabb jogi biztonságot nyújtja a vevőnek és a hitelező banknak egyaránt.
Kötelező-e hozzá vázrajz?
Igen, méghozzá szigorú formai követelmények szerint. A földhivatali bejegyzéshez ma már nem elegendő egy tollal rajzolt skicc vagy egy egyszerű vázlat a szerződés hátulján.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének alapfeltétele egy ingatlan-nyilvántartási szempontból alkalmas, földmérő által készített használati megosztási vázrajz.
Ezt a rajzot a földmérő szakembernek be kell nyújtania az Egri Földhivatalhoz záradékolásra, ahol felülvizsgálják annak geometriai pontosságát.
Az így lebélyegzett, hivatalos vázrajzot kell mellékelni az ügyvéd által ellenjegyzett megállapodáshoz. A szerződés szövege pontról pontra a vázrajzon jelölt területekre (pl. „A” jelű lakás, „U1” jelű kizárólagos udvar) fog hivatkozni.
Ingatlant vásárol Egerben vagy a környékén?
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok (ikerházak, közös udvarok) biztonságos megvásárlása, valamint a használati megosztások precíz, földhivatali bejegyzésre és banki hitelre egyaránt alkalmas elkészítése irodám egyik fő szakterülete. Ha szeretné elkerülni a későbbi szomszédvitákat és a banki hitelproblémákat, egyeztessünk időpontot!