Ingatlanvásárlásnál a vevők többsége elsősorban a vételárra, a hitelre, az önerőre és az ügyvédi munkadíjra figyel. Van azonban egy tétel, amely sokszor csak később kerül elő, pedig akár több millió forintos kiadást is jelenthet: ez a vagyonszerzési illeték. Az illeték általános mértéke ingatlan forgalmi értékének a 4%-a. Ez nem elhanyagolható összeg, különösen akkor, amikor a vevőnek a vételáron felül számolnia kell banki költségekkel, közjegyzői díjjal, költözéssel, felújítással vagy bútorozással is.
A jó hír az, hogy bizonyos esetekben illetékmentesség vagy illetékkedvezmény járhat. A rossz hír viszont az, hogy ezekre figyelni kell, és a jogosultságot már a szerződéskötéskor, illetve az illetékkiszabási eljárásban megfelelően kell jelezni.
Mi a vagyonszerzési illeték?
A vagyonszerzési illeték az az állami közteher, amelyet a vevőnek kell megfizetnie ingatlan megszerzésekor.
Lakás, családi ház, telek vagy egyéb ingatlan vásárlásánál az illetékfizetési kötelezettség főszabály szerint a vevőt terheli.
Mennyi az illeték főszabály szerint?
Az illeték általános mértéke ingatlan forgalmi értékének a 4%-a.
Mi alapján állapítja meg a NAV az illetéket?
A NAV főszabály szerint az ingatlan forgalmi értéke alapján állapítja meg az illetéket.
A gyakorlatban ez sok esetben megegyezik az adásvételi szerződésben szereplő vételárral, de nem minden esetben. Ha a NAV úgy ítéli meg, hogy a szerződésben szereplő vételár nem felel meg az ingatlan valós forgalmi értékének, akkor vizsgálhatja az értéket, és az illetéket a megállapított forgalmi érték alapján szabhatja ki.
Ezért is fontos, hogy az adásvételi szerződés valós és megfelelően alátámasztható vételárat tartalmazzon.
CSOK Plusz illetékmentesség: mikor nem kell illetéket fizetni?
Az egyik legjelentősebb kedvezmény a CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség.
Ha a vevő a jogszabályi feltételeknek megfelelően CSOK Plusz kölcsön igénybevételével vásárol új vagy használt lakást, a lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megszerzése illetékmentes lehet.
Ez különösen nagy értékű ingatlanoknál jelent komoly megtakarítást.
Például egy 70 millió forintos ingatlannál a 4%-os illeték főszabály szerint 2,8 millió forint lenne. Ha azonban a vevő jogosult a CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentességre, ez az összeg megtakarítható.
Fontos azonban, hogy ha a támogatás vagy a kedvezményes kölcsön feltételei utóbb nem teljesülnek, és a támogatást vissza kell fizetni, az illetékfizetési kötelezettség utólag felmerülhet.
Első lakást szerző fiatalok kedvezménye
Sokan kérdezik, hogy első lakás vásárlásakor jár-e illetékkedvezmény.
A 35 év alatti első lakásszerzők meghatározott feltételek mellett 50%-os illetékkedvezményre lehetnek jogosultak. Ennek egyik fontos feltétele, hogy a lakás teljes forgalmi értéke ne haladja meg a jogszabályban meghatározott értékhatárt.
A gyakorlatban ez a kedvezmény ma már sok esetben azért nem alkalmazható, mert az ingatlanárak jelentősen emelkedtek, és sok lakás forgalmi értéke meghaladja az értékhatárt.
Ennek ellenére első lakás vásárlásakor mindig érdemes megvizsgálni, hogy:
a vevő életkora alapján jogosult lehet-e,
korábban volt-e lakástulajdona,
volt-e 50%-ot elérő tulajdoni hányada lakásban,
és megfelel-e az ingatlan értéke a kedvezmény feltételeinek.
Pótlékmentes részletfizetés első lakásszerzésnél
Az első lakásszerzéshez nemcsak illetékkedvezmény, hanem fizetési könnyítés is kapcsolódhat.
A NAV a magánszemély első lakástulajdonának megszerzése esetén kérelemre pótlékmentes részletfizetést engedélyezhet, legfeljebb 12 hónapra.
Ez nem illetékmentesség, tehát az illetéket meg kell fizetni, de a fizetés ütemezhető lehet. Ez sok vevőnek komoly segítséget jelenthet a vásárlást követő időszakban, amikor egyébként is jelentős kiadások merülnek fel.
Cserét pótló vétel: amikor csak a különbözet után kell fizetni
A cserét pótló vétel az egyik legfontosabb illetékkedvezmény azoknak, akik meglévő lakásukat eladják, és másik lakást vásárolnak.
A szabály lényege, hogy ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző meghatározott időn belül eladta, vagy a vásárlást követően meghatározott időn belül eladja, akkor az illeték alapja kedvezőbben alakulhat.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az illetéket nem feltétlenül a teljes vásárolt lakás értéke után kell megfizetni, hanem az eladott és a vásárolt lakás értékkülönbözete alapján.
Ez jelentős megtakarítást eredményezhet.
Példa:
eladott lakás értéke: 45 millió Ft,
vásárolt lakás értéke: 60 millió Ft,
különbözet: 15 millió Ft,
illeték főszabály szerint a különbözet után: 600.000 Ft.
Ha a vevő nem élne a kedvezménnyel, a 60 millió Ft után számított 4%-os illeték 2,4 millió Ft lenne.
A különbség ebben a példában 1,8 millió Ft.
Mi történik, ha az új lakás olcsóbb, mint az eladott?
Előfordulhat, hogy a vevő drágább lakásból kisebbe vagy olcsóbb ingatlanba költözik.
Ilyenkor a cserét pótló vétel szabályai alapján akár illetékmentesség is felmerülhet, ha a vásárolt lakás forgalmi értéke alacsonyabb, mint az eladott lakástulajdon forgalmi értéke.
Ez különösen gyakori lehet például:
idősebb tulajdonosok kisebb lakásba költözésénél,
családi ház eladása után lakásvásárlásnál,
válást követő lakásrendezésnél,
vagy öröklött ingatlan értékesítését követő lakásvásárlásnál.
Egyenesági rokonok és házastársak közötti ügyletek
Bizonyos hozzátartozók közötti ügyleteknél illetékmentesség merülhet fel.
Ilyen lehet például:
egyenesági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás,
házastársak egymás közötti vagyonátruházása,
házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
Ezeknél az ügyleteknél különösen fontos, hogy a szerződés pontosan tükrözze a felek közötti jogviszonyt, mert a NAV az illetékmentesség feltételeit a rendelkezésre álló okiratok alapján vizsgálja.
Mit kell tenni a szerződéskötéskor?
Mit kell tenni a szerződéskötéskor?
Az illetékkedvezmények és illetékmentességek jelentős része nem „magától” érvényesül a gyakorlatban.
A szerződéskötés során pontosan rögzíteni kell azokat az adatokat és körülményeket, amelyek alapján a vevő kedvezményre vagy mentességre jogosult lehet.
Ilyen lehet például:
CSOK Plusz igénybevétele,
első lakásszerzői minőség,
35 év alatti életkor,
cserét pótló vétel,
korábbi lakás eladása,
hozzátartozói kapcsolat.
A NAV adatlap szerepe
Ingatlanvásárláskor az illetékkiszabáshoz szükséges nyilatkozatokat megfelelően kell benyújtani a NAV felé. A gyakorlatban ezt az ügyvéd intézi az adásvételi szerződéshez kapcsolódó eljárásban.
Ez kiemelten fontos, mert a NAV a rendelkezésére álló adatokból és nyilatkozatokból dönt arról, hogy:
mennyi illetéket szab ki,
jár-e kedvezmény,
jár-e illetékmentesség,
vagy szükséges-e további igazolás.
Miért fontos az ügyvédi közreműködés?
Az ingatlan adásvételi szerződés nemcsak a vételárról, a birtokbaadásról és a tulajdonjog-bejegyzésről szól.
Egy jól előkészített szerződés és a hozzá kapcsolódó illetékügyi nyilatkozatok segíthetnek abban, hogy a vevő:
ne fizessen több illetéket a szükségesnél,
időben igénybe vegye a kedvezményeket,
megfelelően jelezze a NAV felé a jogosultságát,
és elkerülje a későbbi kellemetlen meglepetéseket.
Ezért ingatlanvásárlásnál érdemes már a szerződés előkészítésekor áttekinteni az illetékfizetési kérdéseket is.
Ha ingatlant vásárol érdemes már a szerződéskötés előtt tisztázni az illetékfizetési kérdéseket.
Irodám segítséget nyújt ingatlan adásvételi szerződések elkészítésében, a kapcsolódó illetékkedvezmények áttekintésében, valamint a NAV felé szükséges nyilatkozatok megfelelő előkészítésében.