Közös tulajdon megszüntetése: mit tehet, ha nem tud megegyezni a tulajdonostársával?
Közös tulajdon megszüntetése: mit tehet, ha nem tud megegyezni a tulajdonostársával?Közös tulajdon megszüntetése: mit tehet, ha nem tud megegyezni a tulajdonostársával?
A közös tulajdon sok esetben praktikus megoldásnak tűnik, a gyakorlatban azonban gyakran komoly konfliktusok forrása. Testvérek öröklés útján szereznek közösen egy ingatlant, volt házastársak maradnak tulajdonostársak, vagy befektetők vásárolnak együtt egy házat – és egy idő után felmerül a kérdés:
Hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont, ha a felek nem tudnak megegyezni?
A jó hír az, hogy a magyar jog alapján senki sem kényszeríthető arra, hogy tartósan közös tulajdonban maradjon.
Alapelv: bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését
A Polgári Törvénykönyv alapján bármelyik tulajdonostárs jogosult kérni a közös tulajdon megszüntetését.
Ez azt jelenti, hogy ha: a tulajdonostársak között folyamatos a vita,
az egyik fél használja az ingatlant, a másik nem,
az egyik eladná a részét, a másik ezt akadályozza,
vagy egyszerűen megszűnt az együttműködés,
akkor bírósági úton is rendezhető a helyzet.
1. Természetbeni megosztás – a legelsőként vizsgált megoldás
A bíróság elsősorban azt vizsgálja, hogy az ingatlan természetben megosztható-e.
Például: egy nagyobb telek több önálló telekre osztható, egy kétlakásos ház külön bejárattal elkülöníthető, egy ingatlan társasházzá alakítható stb.
Ez a megoldás azért kedvező, mert minden tulajdonostárs önálló tulajdont kap.
2. Az egyik tulajdonostárs kivásárolhatja a másikat
Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a bíróság az ingatlant – megfelelő ellenérték fejében – egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az egyik tulajdonostárs megtarthatja az ingatlant, a másik pénzbeli ellenértéket kap. Ez különösen gyakori örökölt ingatlanoknál, vagy pl. örökösök közötti jogvitákban.
3. Árverés és az ingatlan értékesítése
Ha sem a megosztás, sem a kivásárlás nem lehetséges, a bíróság az ingatlan értékesítését rendelheti el. Ilyenkor az ingatlant árverésen értékesítik, a vételárat a tulajdoni hányadok arányában osztják fel. Fontos tudni, hogy a tulajdonostársakat ilyenkor is elővásárlási jog illeti meg.
A bíróság nem választhat mindenki által elutasított megoldást
A törvény kimondja, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Ez biztosítja, hogy a döntés ne legyen teljesen életszerűtlen vagy a felek számára elfogadhatatlan.
Miért érdemes a közös tulajdont inkább megállapodással rendezni?
Bár a jog lehetőséget ad arra, hogy a bíróság megszüntesse a közös tulajdont, a gyakorlatban ezek az eljárások rendszerint hosszadalmasak, költségesek és érzelmileg is megterhelők.
Sokan úgy gondolják, hogy a bíróság „egyszerűen eldönti”, kié legyen az ingatlan. A valóság azonban ennél jóval összetettebb.
A peres eljárás akár évekig is eltarthat
A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben gyakran számos vitás kérdést kell rendezni, ezért az eljárás elhúzódhat. Különösen akkor, ha a felek között már régóta fennáll a konfliktus, és több kapcsolódó igény is felmerül.
El kell számolni a korábbi ráfordításokkal
Gyakori, hogy az egyik tulajdonostárs: felújította az ingatlant, pl. tetőt cserélt, k vagy korszerűsítette a fűtést, vagy egyéb jelentős beruházásokat végzett.
Ilyenkor a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy ezek a ráfordítások milyen mértékben növelték az ingatlan értékét, és a másik tulajdonostársnak kell-e ezért megtérítést fizetnie.
Sokszor igazságügyi szakértő kirendelése szükséges
A felek ritkán értenek egyet az ingatlan aktuális forgalmi értékében. Márpedig a kivásárlás, a használati jog értéke vagy az árverés kiinduló ára csak megfelelő értékbecslés alapján határozható meg.
Ezért a bíróság a legtöbb esetben igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki, amelynek költségét a feleknek kell megelőlegezniük.
Jelentős költségekkel kell számolni
A per során felmerülhet:
illeték,
ügyvédi munkadíj,
szakértői díj,
esetleges további bizonyítási költség.
Ezek együttesen jelentős terhet jelenthetnek, különösen nagyobb értékű ingatlanok esetén.
A legtöbb esetben a megállapodás a legjobb megoldás
Ha a felek között legalább minimális együttműködési készség fennáll, rendszerint célszerűbb a kérdést peren kívül rendezni.
Egy ügyvéd által készített megállapodás:
pontosan rögzíti a kivásárlás vagy megosztás feltételeit,
kezeli az esetleges ráfordítások elszámolását,
biztosítja a földhivatali átvezetéshez szükséges okirati hátteret,
és jelentős időt, költséget és idegeskedést takaríthat meg.
Sok esetben néhány tárgyalás és egy jól előkészített szerződés hatékonyabban és gyorsabban rendezi a helyzetet, mint egy több évig tartó per.
Közös tulajdon megszüntetése Egerben és környékén
Ha tulajdonostársával szeretné rendezni a közös tulajdon sorsát, érdemes már a folyamat elején jogi tanácsot kérni.
Segítek a felek közötti egyezség kialakításában, a szükséges szerződések elkészítésében