Lakásvásárlás hitelből? Akkor az adásvételi szerződés nem csak jogilag, hanem banki szempontból is „meg kell, hogy állja a helyét”. A gyakorlatban a hitelkérelmek jelentős része azért csúszik vagy bukik meg, mert a szerződés nem felel meg a banki elvárásoknak. Összegyűjtöttük több nagybank (pl. K&H, UniCredit, CIB, OTP) tájékoztatói alapján, hogy milyen közös elvárásai vannak a bankoknak az adásvételi szerződéssel szemben.

Alapelv: a szerződésnek „bank-kompatibilisnek” kell lennie

Minden bank hangsúlyozza, hogy a szerződésnek meg kell felelnie a jogszabályoknak (Ptk., Inytv. stb.)és a bank saját belső szabályainak is. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem elég egy „jó” szerződés – banki szempontból is megfelelőnek kell lennie.

Kötelező formai követelmények

A bankok teljesen egységesek abban, hogy az adásvételi szerződés kizárólag írásban érvényes, az
ügyvéd ellenjegyzése kötelező. A szerződésnek tartalmaznia kell felek azonosító adatait, a szerződésen lévő aláírásoknak egyértelműnek kell lenniük. A szerződés minden oldalát főszabály szerint oldalszámozással kell ellátni, ezek hiánya esetén a bank automatikusan visszadobja a szerződést.

Minden bank ugyanazokat az alapokat várja el, a szerződésnek tartalmaznia kell a szerződő felek adatait (magánszemély: teljes személyes adatok, cég esetén: cégadatok, képviselet) és az ingatlan adatait.
A bank számára ez kulcsfontosságú az ingatlanon fennálló terhek jogi sorsa és az ingatlan jogi helyzete (jelzálogok, haszonélvezet, ezek rendezésének módja). Minden bank csak „tiszta” vagy tisztává tehető ingatlant finanszíroz.

A legkritikusabb pont: a vételár és annak finanszírozása.

Ez az a terület, ahol a bankok a legszigorúbbak. Bele kell foglalni a szerződésbe a pontos vételárat és a fizetési ütemezést (minden részlet összegét és határidejét rögzítve. Banki alapelv, hogy a hitel mindig az utolsó vételárrészlet.

Vevői jog és tulajdonjog-fenntartás – az új rendszer kulcsa

A 2025 utáni gyakorlat egyik legfontosabb eleme: a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, melynek a tulajdoni lapon legalább széljegyen szerepelnie kell. Ez biztosítja a bank számára a finanszírozás biztonságát.

Szinte minden bank megköveteli, hogy a tulajdonosváltozás átvezetéséhez szükséges bejegyzései engedély kerüljön ügyvédi letétbe. Az eladói bejegyzési engedély csak teljes vételár után adható ki. Ez a bank egyik legfontosabb biztosítéka.

Speciális banki elvárások (gyakori „buktatók”)

A dokumentumok összevetése alapján tipikus extra elvárások:
hitelkiváltás esetén külön számlaszám megjelölése
haszonélvezet törlésének vagy alapításának részletes szabályozása
önkormányzati (Hövtv.) nyilatkozatok szerepeltetése
meghatalmazások megfelelő formája
Ezek hiánya gyakran utólagos módosításhoz vezet.

Amit minden bank ugyanúgy gondol

A tájékoztatók összehasonlítása alapján a banki „közös nevező”:

A bank számára az ideális adásvételi szerződés:
egyértelmű
teljes körű
pénzügyileg kontrollált
jogilag kockázatmentes
földhivatali bejegyzésre alkalmas

A banki gyakorlat alapján kijelenthető, az adásvételi szerződés ma már nem pusztán polgári jogi dokumentum, hanem egyben finanszírozási dokumentum is.

Gyakorlati tanács: